E-Bilanz · Immobilien

E-Bilanz für vermögensverwaltende und gewerbliche Immobilien-GmbHs

Für Immobilien-GmbHs, ob vermögensverwaltend oder gewerblich tätig, erstellt die Software die E-Bilanz aus der Saldenliste. Die KI ordnet Grundstücke, Gebäude und Mietforderungen den Positionen der Steuer-Kerntaxonomie zu. Das gilt unabhängig davon, ob nur ein einzelnes Objekt oder ein größeres Immobilienportfolio verwaltet wird.

Wer im Immobilienbereich bilanziert

Immobilien-GmbH, auch vermögensverwaltend

Eine GmbH ist Kapitalgesellschaft kraft Rechtsform und damit bilanzierungspflichtig, auch wenn sie ausschließlich vermögensverwaltend vermietet und keine gewerbliche Tätigkeit im engeren Sinn ausübt. Das gilt auch für Ein-Objekt-Gesellschaften mit nur einer einzigen Immobilie. Die Bilanzierungspflicht knüpft ausschließlich an die Rechtsform an, unabhängig von der Größe des Objekts.

GmbH & Co. KG als Objektgesellschaft

Immobilien werden häufig über eine gewerblich geprägte GmbH & Co. KG gehalten. Für sie gilt das PG-Profil mit Kapitalkontenentwicklung, ausführlich auf der eigenen Seite zur GmbH & Co. KG. Kommanditisten werden dabei einzeln mit ihrem jeweiligen Kapitalkonto abgebildet.

Rein vermögensverwaltende GbR

Eine nicht gewerblich geprägte GbR zur privaten Vermietung ist in der Regel weder buchführungspflichtig noch bilanziert sie, hier fällt keine E-Bilanz an. Die Vermietungseinkünfte werden stattdessen im Rahmen der Einkommensteuererklärung der Gesellschafter erfasst.

Typische Bilanzpositionen der Immobilien-GmbH

  • Grund und Boden als nicht abnutzbares Anlagevermögen, getrennt von Gebäuden auszuweisen
  • Gebäude mit planmäßiger linearer AfA über die Nutzungsdauer
  • Abgrenzung von Erhaltungsaufwand und aktivierungspflichtigem Herstellungsaufwand nach § 255 Abs. 2 HGB
  • Mietforderungen gegenüber Mietern und Nebenkostenabrechnungen
  • Darlehensverbindlichkeiten gegenüber Banken oder Gesellschaftern zur Objektfinanzierung

Von der Saldenliste zur XBRL-Datei

Weil Grundstücke und Gebäude oft den größten Teil der Bilanzsumme ausmachen, kommt dem Brutto-Anlagenspiegel bei Immobilien-GmbHs besonderes Gewicht zu. Die KI ordnet Anschaffungskosten, Zugänge und AfA je Objekt der Steuer-Kerntaxonomie zu und trennt dabei nicht abnutzbaren Grund und Boden von den Gebäuden.

Vor der Ausgabe prüft die Software Mussfelder, Summen und Plausibilität, inklusive Abgleich von Aktiva und Passiva. Das Ergebnis ist für die Wirtschaftsjahre 2022 bis 2025 ERiC-validiert mit Rückgabecode 0. Die Übermittlung erfolgt über Mein ELSTER bzw. ERiC oder Ihren Steuerberater.

So läuft Ihre E-Bilanz für die Immobiliengesellschaft in Schritten ab

  • Schritt 1: Sie exportieren die Saldenliste zum Bilanzstichtag aus Ihrer Finanzbuchhaltung oder Hausverwaltungssoftware
  • Schritt 2: Die KI ordnet Grundstücke, Gebäude und Mietforderungen den passenden Feldern der Steuer-Kerntaxonomie zu
  • Schritt 3: Der Brutto-Anlagenspiegel trennt je Objekt nicht abnutzbaren Grund und Boden von den abschreibungsfähigen Gebäuden
  • Schritt 4: Mussfeld-, Summen- und Plausibilitätsprüfung sichern den Abgleich von Aktiva und Passiva ab
  • Schritt 5: Sie laden die ERiC-validierte XBRL-Datei herunter und übergeben sie an Mein ELSTER, ERiC oder Ihren Steuerberater

Was die KI bei Immobiliengesellschaften übernimmt

  • Trennung von Grund und Boden sowie Gebäuden im Brutto-Anlagenspiegel je Objekt
  • Zuordnung von Mietforderungen und Darlehensverbindlichkeiten zu den passenden Bilanzpositionen
  • Erkennung von Erhaltungsaufwand gegenüber aktivierungspflichtigen Herstellungskosten anhand der Kontierung in der Saldenliste
  • Vollständigkeitsprüfung der Mussfelder mit NIL statt 0,00 bei leeren Pflichtfeldern vor der Ausgabe

Ohne DATEV, mit einem Datensatz für alles

Keine DATEV-Lizenz nötig

Der Upload der Saldenliste genügt, unabhängig von der eingesetzten Hausverwaltungs- oder Buchhaltungssoftware. Auch bei mehreren Objektgesellschaften ist keine zusätzliche DATEV-Lizenz erforderlich.

Ein Datensatz für Abschluss und Buchhaltung

Aus derselben Saldenliste entstehen ohne Doppelerfassung auch der handelsrechtliche Jahresabschluss und die laufende Buchhaltung. Der Anlagenspiegel Ihrer Objekte muss so nur einmal gepflegt werden.

Festpreis pro Wirtschaftsjahr

20 € pro Wirtschaftsjahr, einmalig, kein Abonnement, Zahlung erst beim Download. Der Preis gilt unabhängig von der Anzahl der Immobilienobjekte im Bestand.

Häufige Stolpersteine bei Immobiliengesellschaften

  • Anschaffungsnebenkosten wie Grunderwerbsteuer und Notarkosten werden nicht dem jeweiligen Objekt zugeordnet
  • Modernisierungskosten werden pauschal als Erhaltungsaufwand gebucht, obwohl sie zu einer wesentlichen Verbesserung führen
  • Kautionen von Mietern werden mit eigenen liquiden Mitteln vermischt statt als Verbindlichkeit ausgewiesen
  • Instandhaltungsrückstellungen für mehrere Objekte werden nicht objektbezogen nachgehalten
  • Zinsen für Anschaffungsdarlehen werden nicht sauber vom laufenden Finanzierungsaufwand abgegrenzt
  • Leerstandszeiten zwischen zwei Mietverhältnissen werden nicht von den Mieteinnahmen des Vorjahres unterschieden

Häufige Fragen

Muss eine vermögensverwaltende Immobilien-GmbH eine E-Bilanz abgeben?

Ja. Eine GmbH ist kraft Rechtsform Kapitalgesellschaft und damit bilanzierungspflichtig, unabhängig davon, dass sie nur vermietet und verwaltet.

Wie werden Grundstück und Gebäude unterschieden?

Grund und Boden ist nicht abnutzbares Anlagevermögen ohne AfA, Gebäude werden separat mit planmäßiger AfA erfasst. Die Software bildet beide Positionen getrennt im Anlagenspiegel ab.

Wie wird mit Erhaltungsaufwand umgegangen?

Ob eine Ausgabe sofort abziehbarer Erhaltungsaufwand oder aktivierungspflichtiger Herstellungsaufwand ist, entscheidet sich nach § 255 Abs. 2 HGB anhand Ihrer Kontierung in der Saldenliste.

Gilt das auch für eine GmbH & Co. KG als Objektgesellschaft?

Ja, für gewerblich geprägte Personenhandelsgesellschaften gilt das PG-Profil mit Kapitalkontenentwicklung je Gesellschafter.

Übermittelt die Software die E-Bilanz direkt ans Finanzamt?

Nein, die Übermittlung erfolgt über Mein ELSTER bzw. ERiC oder über Ihren Steuerberater.

Werden mehrere Immobilienobjekte einzeln abgebildet?

Der Anlagenspiegel bildet jedes Objekt anhand Ihrer Saldenliste einzeln mit Anschaffungskosten, Zugängen und AfA ab, die E-Bilanz selbst wird für das Gesamtunternehmen als eine Einheit übermittelt.